产业园区土地整治工程项目

项目名称:盐城市大丰港区临港产业园区土地整治工程项目

建设单位:盐城市海兴投资有限公司

1.1项目建设单位概况

盐城市海兴投资有限公司(以下简称海兴公司)组建于2009年9月, 公司注册地位于盐城市开发大道东路7号,公司首期注册资金为1亿元人民币,全部为实收货币资本。为壮大公司资本实力,充分发挥沿海开发职能作用,盐城市政府又逐步对公司进行注资,2009年12月已增资到20亿元人民币,公司净资产达65.62亿元。

公司经营范围:政府授权的沿海滩涂资源的开发利用;政府授权的国有资产(股权)的经营与管理;实业投资;公司受让地块内的土地开发与土地使用权经营;投资服务、信息服务;沿海城市基础设施、重点建设项目;房地产开发、物业管理。

1.2 项目概况

1.2.1项目规划简介

盐城市大丰港区临港产业园区土地整治工程项目位于大丰港临港产业园区已围滩涂垦区。根据盐城市人民政府专题会办纪要(第41号)精神,由市海兴公司参与投资建设大丰港临港产业园区已围滩涂垦区的土地整治工程。本项目规划整治已围滩涂垦区土地面积6700亩,项目实施后由生地变为熟地,新增可利用土地4313亩,其中金融和生活配套服务集中区800亩,其余均为工业建设用地。其建设用地的产业目标定位为石化、物流服务等。

关于市海兴公司参与建设盐城大丰港区投资建设的问题详见附件:盐城市人民政府会办纪要(第41号)。

1.2.2 项目建设地点(区域范围)

本项目位于盐城港大丰港区临港产业园区已围滩涂垦区,其范围为:大丰港区工业二大道以西,鹿影湖大道以东,四级航道以南,环港南路以北,总占地面积6700亩。

1.2.3 项目建设内容

本项目建设内容主要包括土地整治、道路建设、绿化工程、水电配套、拆迁补偿等。

1.2.4 项目投资总额

本项目投资总额:71648万元。

1.2.5 项目建设期

本项目建设期为2年。

1.2.6 项目进展情况

至目前,项目建设的工程技术方案初步完成,项目前期的各项准备工作正在进行,项目现场的用电、用水的现场勘探和初步方案设计已经完成。本项目已经盐城市发展和改革委员会立项(文号:盐发改审[2010]307号),立项批复详见附件。

1.3 项目建设背景及必要性

1.3.1项目建设背景

盐城,地处江苏省沿海中部,东临黄海,总人口812万,总面积1.69万平方公里,是江苏国土面积第一、人口第二的省辖市。

盐城有着2100多年历史。1983年盐城撤地建市,现下辖9个县(市、区)。经历改革开放30多年的发展,盐城已经成为江苏沿海地区新兴工商业城市、长三角经济协调会成员城市。

江苏沿海开发上升为国家战略后,盐城在更高起点、更大空间、更高平台上,以更广的视野谋划盐城新一轮发展,确立了“东向出海”的总体战略,明确了“三港联动,海河并举,滩涂造地,产业兴市”的基本思路,倾力打造中国沿海地区新型工业基地、国家沿海滩涂资源综合开发试验区和重要的土地后备资源开发区、长三角地区重要的农副产品和能源供应储备基地、国家级湿地生态旅游基地。

沿海基础设施日渐完善。盐城坚持把沿海基础设施建设作为现阶段实施沿海发展战略的突破口,持续加大“7路1港4航”建设力度,形成与港口相配套的集疏运综合交通体系,5个临港经济区建设框架基本拉开,综合配套能力明显增强,对外交通条件有了较大改善。按照港口功能定位,盐城坚持“一港四区”错位发展。初步构建陆海空立体交通体系,大丰港区、盐城南洋机场成为国家一类对外开放口岸。港城建设全面启动,临港经济区功能配套日渐完善。

沿海产业发展全面推进。盐城确立新能源、节能环保、电动汽车、海洋生物、电子信息、新材料、新医药产业等7大产业作为全市倾力发展的战略性新兴产业,同时,各县(市、区)分别明确2-3个优势产业作为特色产业重点发展,目前,华锐国家级海上风电研发中心开工建设,国家级环保产业园建设全面推进。

沿海滩涂开发潜力巨大。盐城海岸线总长582公里,占江苏的56%。全市沿海滩涂总面积4550平方公里,占全国的1/6,而且每年以10平方公里左右的成陆速度向大海延伸,是江苏土地后备资源最大、最具潜力的城市。

沿海重点项目建设成果辉煌。江苏沿海地区发展上升为国家战略后,盐城的区位优势日益凸显,风电及装备制造、节能环保等一批投资规模大、科技含量高、产业带动强的项目先后落户盐城。神华集团、中粮集团、中国电力投资集团等10多家央企纷纷来盐投资,推动盐城沿海开发迈出更加坚定的步伐。

去年6月10日,国务院常务会议讨论并原则通过《江苏沿海地区发展规划》,标志着沿海发展站在新的起点、进入新的阶段。为全面实施《江苏沿海地区发展规划》,盐城市委、市政府决定成立了高规格的市沿海发展规划建设委员会,下设办公室,由常务副市长兼任办公室主任,统筹协调沿海发展具体工作,沿海五县(市)成立了相应的组织机构。整合港口资源,按照“三统三不变”的原则,组建盐城港,并成立盐城港港口局,统筹“一港四区”工作。加强战略资源管控,市委、市政府研究出台了《关于加强全市沿海开发战略资源科学开发使用管理的实施意见》和市政府《关于加快推进全市风电和光伏产业发展的意见》,进一步确立“资源换产业”的思路,对沿海岸线、风电和光伏、滩涂、盐田等战略资源实行统一规划、管理和使用,保证沿海战略资源科学开发、高效利用、持续发展。创新投融资机制,组建了盐城市海兴投资有限公司,注册资本20亿元,将直接参与东台滩涂综合开发试验区条子泥围垦和大丰港区开发。目前规划投资3平方公里大丰港城和5至10平方公里临港产业园建设前期工作,已经正式启动。

沿海滩涂围垦、整治与综合开发是盐城市为适应《江苏沿海地区发展规划》要求,加快盐城沿海滩涂综合开发利用,更好地为沿海开发拓展发展空间而实施的重点项目。总体项目包括:一是沿海滩涂围垦项目。根据规划要求,在2012年前实施盐城沿海滩涂围垦55万亩,按照滩涂围垦开发范围的分工,岸外海域30万亩由省有关部门为主组织开发,近岸边滩25万亩由盐城市海兴公司为主组织实施开发,项目范围分布盐城市东台、大丰、射阳及响水四个市县,预计投入45亿元,地方自筹15亿元,申请项目贷款30亿元。二是临港产业园区土地整治工程项目,即为本项目。本项目作为沿海滩涂土地整治与综合开发的项目之一,主要是将大丰沿海已围垦滩涂土地进一步改良、整理,进行综合利用,其开发范围包括:大丰港区工业二大道以西,鹿影湖大道以东,四级航道以南,环港南路以北,占地面积6700亩。

目前,项目区内基础设施缺乏,交通、水利条件较差,综合利用效益不高,主要面临以下几个问题:

(1)沟河淤泥堵塞严重,无挡土驳岸,亟需整治;

(2)养殖池塘过多,淤泥拥有量太大,需清淤换土;

(3)现有水系无法满足脱盐冲碱及项目发展需要;

(4)没有可供通行的道路、桥梁;

(5)没有分排式雨、污管道,无配套的电力设施。

基于上述背景,为加快滩涂垦区综合开发和高效利用的进程,解决好目前项目区内沟河淤泥堵塞严重,无挡土驳岸等问题,为临港产业园区新增土地后备土地资源,从而为沿海经济发展拓展新的空间。盐城市政府决定,将由盐城市海兴投资有限公司组织实施盐城市大丰港区临港产业园区土地整治工程项目。本项目实施后,可为盐城港大丰港区临港产业园区新增可利用熟地4313亩。同时,根据市政府对临港产业园区的发展规划,其中不少于800亩土地用于建设金融和生活服务集中区,其余均作为工业建设用地。

1.3.2 项目建设的必要性

1、实施滩涂土地整治,增加土地后备资源,是盐城沿海经济发展的重要战略。

《江苏沿海地区发展规划》指出,在新形势下,加快江苏沿海发展事关全局,具有重大战略意义,有利于长三角地区产业优化升级和整体实力提升;有利于完善全国沿海地区生产力布局;有利于促进中西部地区发展;有利于强化我国与新亚欧大陆桥沿线及东北亚地区的合作。如果说“四个有利于”是江苏沿海开发重大意义的集中体现,那么沿海滩涂围垦成为其首要位置。无论是上海、苏南产业梯度转移,还是沿海地区自身发展新兴产业,都必须有土地。沿海地区包括将要新增的270万亩围垦滩涂,是长三角新的发展空间,正如《江苏沿海地区发展规划》所进一步阐述的:加快江苏沿海地区发展,将有效缓解长三角地区土地资源紧张状况,拓展新的发展空间,优化调整区域产业布局,推动产业升级,促进区域协调发展,进一步增强长三角地区整体实力和竞争力,更好地应对国际金融危机的冲击和影响。同时在经济全球化的背景下,推进沿海地区的经济融合,提升沿海地区的综合能力,必将进一步增强中国经济的全球竞争力,确立在未来世界经济格局中的新坐标。

2、实施滩涂土地整治,拓展沿海发展空间,是区域经济发展的必然抉择。

学术界从区位的角度将广西北部湾经济区、福建“海西”、江苏沿海、辽宁沿海经济带与珠三角、长三角、京津冀三大经济圈相间排布,形成了我国东部沿海“三大四小”的开发格局;而从经济发展的现实水平来看,整个东部沿海基本上呈现为一条波浪型曲线,高低相间,规律明显。不言而喻,江苏沿海地区特别是盐城沿海确实处于全国沿海经济带的洼地,这一地区人口多,经济总量小,产业布局差,产业升级慢,城市化水平低等已成为不争之事实。然而,经过多年的不断探索,“沿海兴则盐城兴”已成为800万盐阜人民的共识,抓住机遇,以沿海大开发促进盐城经济大发展已成为全市干群的具体行动。充分利用盐城滩涂资源丰富,发展空间巨大的优势,与江苏沿海的南通、连云港两市实行错位发展,是盐城经济发展的准确定位。因此本项目的实施有利于促进沿海经济迅速崛起、持续发展,由此形成沿海地区新的增长极,实现盐城经济的超常规发展。

3、实施滩涂土地整治,加快综合开发利用,经济效益十分明显。

沿海滩涂围垦与综合利用从项目前期到收益的全部实现,周期较长,一般为8-10年,前后大致通过以下几个环节(见下图):

从图中不难看出,本项目主要实施的是将初步配套后养、种植滩涂垦区,经深度配套后,进行综合开发利用,因此本项目具有风险小,收益高,回收快的特点。不仅如此,通过对粗放经营的已围滩涂垦区的整治和深度配套,使“生地”变为“熟地”。荒芜的滩涂过去是无人问津,但经综合开发利用后土地价格明显上扬,据同类地区的开发测算,地价平均上涨20万元/亩以上。本项目实施的土地整治区域,按规划至少可形成经营性用地4313亩,就此一项收益即达8.2亿多元,因此经济效益是十分明显的。

4、实施滩涂土地整治,一举多得,具有较好的社会、生态效益。

通过滩涂土地整治,拓展了沿海经济发展空间,为国家一类口岸——大丰港提供了强力的产业支撑和服务支撑;与此同时,项目建设过程中的取土、驳岸,就地用工用料,促进了当地居民的致富和就业, 对于建设“平安盐城”也有较好的现实意义;通过工程建设及其它产业的拉动,也为当地财政培植可观的新增财源。通过生态改善,河道清理为上游地区的农业排涝引水等发挥了积极的作用。通过水系改造,脱碱冲盐,使土壤得到改良;通过防护绿化,进一步净化当地环境;通过景观、道路绿化,使水土得到保持,环境大为改善等等。

1.4 本报告的编制依据、研究范围及编制原则

1.4.1编制依据

1、国家发改委《产业结构调整目录(2005年本)》;

2、《江苏沿海地区发展规划》(2009年6月10日,国务院常务会议通过);

3、国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);

4、《关于贯彻落实〈江苏沿海地区发展规划〉的实施意见》(苏政发[2009]10号);

5、《关于促进沿海开发的若干政策意见》(2010年1月,省政府发文);

6、《江苏省人民政府专题会议纪要(第5号)》(2010年1月12日);

7、《盐城市人民政府专题会议纪要(第41号)》(2010年5月18日);

8、《盐城市沿海开发大丰节点规划—大丰港经济区总体规划》(2006-2020);

9、项目建设单位提供的有关资料。

1.4.2主要研究范围

本报告主要对盐城市大丰港区临海产业园区土地整治工程项目的建设条件、投资必要性、建设规模、投资估算、经济效益等诸方面可行性作出分析。研究范围包括:

(1)项目建设背景和必要性;

(2)市场需求分析;

(3)项目建设规模及项目建设条件;

(4)工程技术方案;

(5)环境保护和安全生产;

(6)投资估算和资金筹措;

(7)财务分析与评价;

(8)风险分析。

1.4.3编制原则

坚持客观、公正、科学、可靠的原则和实事求是的工作态度,力求做到数据准确、内容完整、重点突出、结论科学。在调查研究的基础上,严格按照客观实际进行评价分析,以保证咨询报告的客观性、公正性和科学性。

1.5 研究结论与建议

1.5.1研究结论

(1)本项目属于沿海滩涂围垦区的土地整治工程项目。项目建设属于国家发改委《产业结构调整指导目录(2005本)》中鼓励类项目。因此,项目的建设符合国家产业政策。

(2)本项目符合《江苏沿海地区发展规划》中关于加快江苏沿海地区发展的相关内容。项目选址在盐城市大丰港临港产业园区已围滩涂垦区,符合盐城市港城建设蓝图规划要求。

(3)大丰港现为国家一类开放口岸,随着沿海战略上升为国家战略,大丰港作为上海国际航运中心的喂给港和连云港港的组合港、江苏省重点建设的三大港之一,盐城港“一港四区”的重要组成部分,其优越的地理位置、良好的临海产业背景,使开发实施大丰港临海产业园区的土地整治工程项目的条件已经具备。因此,本项目的市场前景广阔。

(5)本项目建成后,对该区域生态环境不会产生影响,并有利于该区域生态环境的改善。

(6)本项目建设期2年。

(7)项目投资及资金筹措

本项目总投资为71648万元。项目资金来源:拟申请中国农业银行贷款50000万元,项目建设单位自筹21648万元。

(8)财务评价

项目建成后,可实现土地出让、规费返还收入113092万元,利润总额339038万元,净利润25247万元,税后投资内部收益率20.22%,税后投资回收期3.85年。

综上所述,本项目符合国家产业政策、江苏沿海地区发展规划和地方发展规划,项目市场前景广阔,工程技术方案合理,经济效益可行。

1.5.2 主要技术经济指标

本项目的主要技术经济指标见表1-1。

1.5.3建议

(1)建议项目单位抓紧项目前期准备工作,尽快落实资金,确保工程项目的按期投产。在总体规划确定的基础上,项目建设资金的一部分需申请银行贷款,应及时与相关银行接洽,以保证项目如期实施。

(2)建议项目单位强化项目建设管理,减少各项消耗,降低土地整治成本和各项费用开支,增强项目的抗风险能力。

(3)在项目建设过程中,项目单位和上级主管部门应加强领导,建立和落实有关制度,包括项目建设领导责任制、项目法人负责制、参建单位工程质量领导责任制、工程质量终身负责制、招投标制度、合同管理制度,项目建设资金设立专户存储、专款专用。

(4)项目单位应加强与有关部门的联系,包括规划、交通、消防、供排水、供电、环保等部门,多方征求相关职能单位对本项目建设的建议和意见,完善相关手续,确保项目在操作过程中严格按照程序办事,从而确保整个项目的顺利实施。

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